Vad är en okulär besiktning och varför är överlåtelse­besiktningar okulära?

Senast uppdaterad: 15 March 2021

En besiktare i overall använder en ficklampa för att göra en okulär besiktning av en krypgrund.

Så fort besiktning av hus kommer på tal dyker det där ordet upp ”okulär”. Till råga på allt verkar definitionen av okulär besiktning variera från gång till gång.

Vi försöker reda ut frågetecknen kring vad som egentligen menas och dessutom förklara varför överlåtelse­besiktningar vid husaffärer är just okulära.

Okulär betyder med blotta ögat

Den språkliga betydelsen av okulär besiktning stämmer väl överens med vad vi som besiktningsföretag avser. När vi skriver eller säger att vi gör en okulär inspektion, menar vi att vi noggrant undersöker huset med hjälp av synen.

Ordet okulär är ett adjektiv; det beskriver alltså en egenskap hos besiktningen (substantivet) som utförs. I svenska akademins ordböcker finns flera talande beskrivningar av innebörden.

Okulär:

  • som utförs med (enbart) ögonen (SO).

Okulär besiktning:

  • besiktning med blotta ögat (SAOL)
  • noggrant beskådande (SAOB).

Lukt, känsel och hörsel spelar ändå in

Trots att vi precis skrivit att det är synen som används, beskrivs okulär besiktning ofta som en undersökning med hjälp av syn och lukt, eller till och med syn, lukt och känsel. Anledningen är att vi människor inte kan stänga av våra sinnen.

När en besiktningsman synar ditt hus, eller huset du är på väg att köpa, kommer alla sinnen spela in. Självklart reagerar en besiktare och undersöker saken närmare om det finns en ovanlig lukt i huset. Detsamma gäller om golvet exempelvis sviktar (känsel) eller knarrar (hörsel) när det beträds. Alla sinnen, undantaget smaksinnet, spelar alltså in vid en okulär undersökning.

Det vi som besiktningsföretag garanterar är emellertid att vi hittar allt som går att se med blotta ögat. Det vore orimligt att känna och lyssna sig igenom varje kvadratmeter av ett hus, liksom påstå att vi kan lukta oss till problem. Våra besiktare är inga mögelhundar. Det pålitligaste vi människor har är synen och det är alltid den en okulär besiktning utgår ifrån.

En okulär besiktning sker utan hjälpmedel, eller?

Att en okulär inspektion sker utan yttre hjälpmedel brukar vara lätt att förstå. Tyvärr är det dock inte hela sanningen. Vi skriver ”tyvärr” eftersom undantag alltid öppnar för missförstånd och risk för påföljande tvist; vilket ju inte är till glädje för nån.

Förutom sina sinnen finns det två hjälpmedel varje besiktningsman använder. Det första är en ficklampa som nyttjas för att motverka vårt bristfälliga, mänskliga mörkerseende. Eftersom yttertak och vind är viktiga delar att undersöka på ett hus, och eftersom vi människor är olika långa, används också stege när det finns tillgängligt.

En besiktare från Husdiagnostik med grön jacka gör en okulär besiktning av ett yttertak från en stege.

Ficklampan och stegen vågar vi påstå att alla besiktningsföretag använder sig av, men för övrigt kan det variera. Att företag arbetar på olika sätt gör det så klart svårare för dig att veta vad som ingår och att jämföra olika besiktningstjänster. Vi återkommer längre fram till vikten av att läsa avtalsvillkoren när du bokar en husbesiktning.

Det vanligaste är dock att en okulär besiktning, förutom ficklampan och stegen, sker helt utan såväl analoga som digitala hjälpmedel. Besiktningsmannen går alltså inte runt och mäter med tumstock, känner med kniv, rullar kulor på golvet eller borrar hål någonstans vid en okulär undersökning. Inte heller mäts radon, relativ fuktighet i luft, vattenkvalité eller liknande.

På Husdiagnostik tror vi att klara, tydliga besked är A och O för att du ska veta vad du beställer. Vi drar därför gränsen för vad som används vid en okulär besiktning till hjälpmedel som möjliggör för oss att syna hela huset, men utan att några ingrepp eller mätningar sker.

Ficklampan och stegen förbättrar våra besiktares syn respektive deras begränsningar i längd och klätterförmåga. En kniv hjälper oss däremot inte att varken se bättre eller komma åt svårtillgängliga utrymmen; dessutom riskerar den att göra åverkan på huset. Syftet att använda vatten eller kulor på ett golv är precis som med en rätskiva eller vattenpass att mäta eventuell lutning på golvet, varför det också undantas.

Tydligare än så är det tyvärr svårt att beskriva en okulär besiktning. Nedan ger vi förslag på en definition som sätter samman allt vi hittills tagit upp.

Okulär besiktning: en definition

En okulär besiktning är en noggrann undersökning av ett hus baserad på vad som är synligt med blotta ögat men där lukt, känsel och hörsel kan spela in. Undersökningen sker utan ingrepp i huset och utan hjälp av mätverktyg. Hjälpmedel som gör det möjligt att granska även mörka och svåråtkomliga delar av huset på ovan beskrivna sätt, såsom ficklampa och stege, används däremot vid behov.

Därför är överlåtelse­besiktningar som grund okulära

En överlåtelse­besiktning görs för att kartlägga skicket på ett hus inför en fastighetsaffär. Även om det gagnar säljaren att ha gjort en överlåtelse­besiktning, skapades tjänsten ursprungligen för att hjälpa husköpare uppfylla sin undersökningsplikt.

Om fastighetsägaren beställer besiktningen bestämmer hen själv över huset varpå alla önskade kontroller kan utföras. En potentiell köpare har däremot ingen bestämmanderätt över vad som sker i huset, utöver vad lagen tillåter.

Jordabalken (kapitel 4 § 19) medger att en köpare får göra en noggrann undersökning av huset hen ska köpa. Däri inkluderas dock inte ingrepp på fastigheten. Det kan mycket väl sluta med att köparen drar sig ur affären, varpå fastighetsägaren inte ska stå kvar med ingrepp gjorda hen inte kunnat säga till något om.

Överlåtelse­besiktningar är i sina grundutföranden därmed alltid okulära besiktningar. De speglar vad en tänkt husköpare enligt lag har rätt att kontrollera i ett hus innan köpet.

Det finns dock besiktningsföretag som utökat sina överlåtelse­besiktningar från att enbart vara okulära till att även inkludera fuktindikeringar med hjälp av fuktmätare. En fuktindikering gör ingen åverkan på huset varför det kan anses rymmas inom köparens rättighet. Vid en första anblick kan det verka som en bra grej.

Skippa överlåtelse­besiktningar med inbakade mätningar

Det finns flera anledningar till varför det är olyckligt att göra avsteg från en okulär besiktning i en överlåtelse­besiktning. Okulär respektive överlåtelse­besiktning är för det första redan begrepp och tjänster som är svåra att greppa. När frånstegs görs skapas mer förvirring kring vad de faktiskt innebär. Därtill öppnar det för diskussion om varför inte fler icke-förstörande mätningar ingår.

För att göra en lång debatt kort anser vi på Husdiagnostik att det ska finnas ett tydligt syfte och värde i att utföra en mätning för att den ska vara motiverad. Varje mätning tar extra tid vilken du som kund självklart får betala för. En okulär besiktning, tillika överlåtelse­besiktning, är väl avvägd vad gäller möjligheten att upptäcka fel och risker i relation till insatsen.

Konsekvenser av enskilda fuktindikeringar

Fuktindikeringar säger inget om ett hus generella fuktstatus. Snarare kan de ge en falsk trygghet att allt är väl, om inget avvikande hittas. Fuktindikeringar är relativa mätningar; de ger alltså inga absoluta värden utan säger bara om det finns mer eller mindre fukt här än där.

Indikeringar i helkaklade badrum, som ju är normen idag, går inte heller att få relevanta så länge badrummet inte stått oanvänt under lång tid. Anledningen är att vatten finns kvar mellan kakelplattorna och tätskiktet; varpå en indikering kan visa på höga värden utan att något är fel.

Marknadsföra en överlåtelse­besiktning som extra bra för att den inkluderar fuktindikering i badrum är i de flesta fall alltså rent vilseledande.

Konsekvenser av att inkludera andra mätningar

Varför ingår inte andra icke-förstörande mätningar då? En besiktare skulle kunna gå runt med tumstock och vattenpass i hela huset men det blir en orimlig kostnad för dig om vi ska kunna ta ansvar för att inte ha missat någon millimeters lutning någonstans. För att inte tala om hur svårläst utlåtandet skulle bli med enorma mängder mätdata; majoriteten helt utan värde för dig som läser.

Vattenbegjutning eller rulla kulor på badrumsgolv är därtill högst osäkra metoder att försöka kontrollera golvlutningen på. Inkludera mätningar i en överlåtelse­besiktning riskerar alltså att öka förvirringen, ge högre kostnader såväl som skapa falsk trygghet.

På Husdiagnostik anser vi med andra ord att det gör mer skada än nytta att baka in fler saker i själva överlåtelse­besiktningen. Vi samlar istället, exempelvis, alla fuktmätningar i en valbar kompletterande tjänst som ger dig en bättre helhetsbild och förståelse för husets fuktstatus.

Lägg till kompletterande tjänster för bättre underlag

Att komplettera en okulär besiktning, såsom överlåtelse­besiktningen, med fler kontroller är ofta värdefullt. Det ger dig en mer komplett bild med större förståelse för huset och vad som påverkar det, samt ett bättre skydd mot dolda fel vid överlåtelser.

Fel som inte går att upptäcka vid en okulär besiktning och som inte kunnat förväntas dyka upp baserat på husets ålder, skick eller konstruktion är så kallade dolda fel. Som säljare ansvarar du för dolda fel i ditt gamla hus i 10 år från affären, och som köpare kan du alltså reklamera ett dolt fel under samma tidsrymd.

Ju mer som är kartlagt om huset ju mindre är risken att obehagliga överraskningar dyker upp. Samtidigt minimeras risken för framtida tvister mellan köparen och säljaren.

Exempelvis kan en fullständig fuktkontroll, där mätning av relativ fuktighet och fuktkvoter tillsammans med relevanta fuktindikeringar görs, vara värdefull för att få en klar bild över husets fuktstatus och riskområden.

Hos oss på Husdiagnostik bokar du din överlåtelse­besiktning med eller utan kompletterande kontroller genom att välja storlek på vårt tjänstepaket Trygg husförsäljning alternativt Lyckat husköp. Är du fastighetsägare bestämmer du själv men glöm inte att du som köpare måste få allt utöver den okulära undersökningen godkänt.

Avtalsvillkoren preciserar vad som ingår i din besiktning

Som nämnt finns tyvärr ingen gemensam definition av vad en okulär besiktning är i besiktningsbranschen. Läs därför villkoren noga och allra helst innan du bekräftar bokningen av besiktningen. Preciseringar av vad som menas med okulär i respektive fall är nämligen avgörande för vad som ingår.

Domslut utgår från vad som är avtalat

Det finns ett känt fall som i mycket kom att handla om vad en okulär besiktning innebär där Hovrätten för Västra Sverige dömde att en okulär besiktning inte per automatik utesluter användningen av hjälpmedel (målnr. T 5176-16).

I det nämnda fallet kände besiktningsmannen till att markförhållandena på platsen utgjorde en förhöjd risk för sättningar. Domstolen ansåg därmed att en noggrannare undersökning, där hjälpmedel kunde använts om inte synen räckte till, borde gjorts för att leta efter indikationer på sättningar trots att besiktningen var okulär.

Domslutet betyder inte per automatik att mätningar eller andra fördjupade undersökningar ingår i alla okulära besiktningar; tvärtom är villkoren för uppdraget avgörande. Tjänstemännens beslut utgick nämligen från vad som var avtalat mellan parterna.

Beskrivs en besiktning som enbart okulär kan ovan fall antagligen ses som prejudicerande. Finns däremot preciseringar som att okulär innebär granskning med blotta ögat alternativt att undersökningen sker utan mätverktyg eller ingrepp i byggnaden måste bedömningen göras utifrån dessa skrivelser.

Preciseringar möjliggör bra tjänster till rimliga priser

Preciseringar liknande de ovan finns i normalfallet alltid i avtalsvillkor för husbesiktningar. Se dem inte som begränsningar utan som förtydliganden vilka möjliggör samförstånd, rimliga priser på besiktningstjänster och högre kvalitet på jobben.

Samsyn krävs exempelvis för att du ska veta vad du bokar och efter besiktningen kunna utvärdera om du fått vad som lovats, likväl som för att besiktaren ska kunna hålla rätt fokus. En besiktare som har entydiga förväntningar på sitt arbete gör utan tvekan ett bättre jobb. Luddiga skrivelser ger luddiga resultat.

Tydliga ramar för besiktningar och olika huskontroller krävs också för att det ska vara möjligt att tillhandahålla tjänster med rimliga priser.

Låt med andra ord en okulär besiktning vara just okulär, och boka istället till kompletterande tjänster som utökar tjänsten när du vill ha större trygghet.

Tack för att du bygger samsyn med oss

Tack för att du valt att sätta dig in i vad en okulär besiktning är och varför överlåtelse­besiktningar ska vara okulära. Att vi tillsammans bygger samsyn möjliggör bättre tjänster som levererar mer värde till dig.

Välkommen till Husdiagnostik

Vi använder cookies för att ge dig en bättre användarupplevelse när du besöker vår webbplats. Stäng det här meddelandet och fortsätt till vår sajt om du godkänner användningen enligt vår cookieinformation.