Överlåtelsebesiktning

En överlåtelsebesiktning görs för att klarlägga och dokumentera ett hus byggtekniska skick inför en fastighetsaffär (överlåtelsen av fastigheten).

Saker som läge, storlek och stil är lätta att kommunicera och förstå. Husets konstruktion, drift, underhållsbehov och riskområden är betydligt svårare. Utlåtandet från överlåtelsebesiktningen utgör därför en nödvändig del av beslutsunderlaget för din affär.

En oberoende besiktning av huset minskar risken för tvist mellan dig som säljer och dig som ska köpa huset. Vet ni båda precis vad ni gör affär om kan ni förhandla om pris och andra kriterier på lika villkor. Den som har mest, eller tror sig ha mest, byggteknisk kunskap sitter annars med trumfkortet. Och det behöver inte vara fastighetsägaren bara för du eller hen bott i huset.

Vad överlåtelsebesiktningen kan användas till

• Påvisa husets byggnadstekniska utförande och skick.
• Förhandla om villkoren för husaffären.
• Teckna ansvarsförsäkring kopplad till överlåtelsen.
• Planera och prioritera framtida underhåll.

Olika saker är så klart olika betydelsefulla beroende på om du ska sälja eller köpa huset. För dig som säljer är det t.ex. viktigt att klarlägga allt om huset så du minimerar risken att dolda fel upptäcks. Som köpare har du istället en långtgående undersökningsplikt; alltså att ta reda på vad du köper.

En överlåtelsebesiktning är en noggrann byggteknisk genomgång av huset som ska överlåtas. Med byggteknisk menas att en besiktningsman undersöker saker som:

• Husets konstruktion inklusive vilka byggmaterial som använts och deras hållbarhet.
• Vilka byggnadssätt som använts och vilka problem som kan finnas med dem.
• Skicket på husets klimatskal samt olika byggnads- och konstruktionsdelar såsom grunden, taket, fönster etcetera.
• Vilket slitage som finns på husets utrymmen, inte minst våtutrymmen.
• Om det finns skador i huset eller risk för att skador uppstår framöver.

Överlåtelsebesiktningen kan liknas vid en bilbesiktning men i stället för att vara kunnig på bilmotorer, bromssystem etcetera, har besiktningsmannen kunskap om huskonstruktion, byggmaterial, byggnadsfysik, åldersslitage samt olika byggnadssätt och byggregler genom tiderna.

En överlåtelsebesiktning är okulär. Det är alltså sånt som går att se med blotta ögat som undersöks. Inga mätverktyg används och inga ingrepp görs i huset. Det är alltså en icke-förstörande besiktning. Vill du veta mer om vad en okulär besiktning innebär och varför överlåtelsebesiktningen är okulär så går vi igenom det i artikeln: Vad är en okulär besiktning och varför är överlåtelsebesiktningar okulära?

Det vi letar efter i huset är fel och risker samt deras orsak. Vad klassas då som ett fel eller en risk?

Fel är ett samlingsbegrepp som inkluderar en skada på en byggnads- eller konstruktionsdel, en bristfälligt utförd konstruktion eller annan avvikelse som har betydelse för husets fortlevnad eller användning.

Vid bedömningen av fel tar besiktningsmannen hänsyn till husets ålder och allmänna status samt vad som är normalt skick på jämförbara fastigheter. Besiktar vi ett 120 år gammalt torp med lite sneda dörröppningar behöver det alltså inte vara fel. Sånt är normalt i gamla torp och inget som avviker eller kan anses vara felkonstruerat. Stöter vi däremot på sneda dörröppningar i en 20 år gammal villa är det något som är galet. Det här är ett förenklat exempel eftersom vi bortser från möjligheten att de sneda dörröppningarna i torpet kan bero på sättningar i marken.

Ett fel finns och kan upptäckas nu; en risk är däremot en påtaglig fara att byggnaden har fel som inte syns, eller kan få andra fel framöver. Badrummet kanske är felfritt vid besiktningen men är tätskiktet gammalt är risken stor att det blir problem framöver. Konstruktioner som tidigare varit godkända men som vi idag vet ofta leder till problem, så kallade riskkonstruktioner, noteras och förklaras också.

Överallt där det är möjligt analyserar och presenterar vi på Husdiagnostik orsak samt konsekvens till felen och riskerna vi noterar. Något vi på Husdiagnostik är ensamma om att göra.

Genom att redovisa varje fel- och riskobservation tillsammans med dess orsak och konsekvens får du ett mycket utförligt underlag som gör det möjligt att bedöma hur litet eller stort felet eller risken är, vad det kan kosta samt hur bråttom det är att åtgärda.

Med ett så komplett underlag som möjligt kan alla parter få en likvärdig bild av huset. Risken för en framtida tvist mellan dig som ska sälja och köpa minimeras när husets skick presenteras så entydigt som möjligt

Kan trolig orsak eller konsekvens inte identifieras rekommenderar vi en fördjupad undersökning. Normalt krävs då ett ingrepp i huset och användning av mätverktyg eller andra hjälpmedel. Fördjupade undersökningar ingår inte men kan läggas till. En sån utredning måste uttryckligen godkännas av fastighetsägaren eftersom det normalt innebär ingrepp i huset.

Överlåtelsebesiktningen omfattar huvudbyggnaden, alltså bostadshuset, på fastigheten. Har huset ett vidbyggt garage, förråd eller dylikt ingår det också, eftersom det är en del av huvudbyggnaden.

Bibyggnader som står fritt på tomten omfattas däremot inte. Eftersom olika fastigheter ser olika ut måste du själv lägga till bibyggnader du vill ska undersökas, när du bokar din överlåtelsebesiktning. Finns en gäststuga eller ett varmgarage med lite mer värde i kan skicket vara viktigt att klarlägga även här.

Marken som finns runt byggnaden vi undersöker ingår om den kan påverka husets välmående. Vi noterar alltså inte om häcken runt tomten är misskött men däremot om växtlighet vid huset kan innebära problem.

Om någon del av byggnaderna eller marken som undersöks hör till en samfällighet eller gemensamhetsanläggning omfattas den inte, eftersom det inte är en del av fastigheten. Exempelvis kan taket på ett radhus ägas gemensamt av alla fastigheter i längan.

För samfälligheter och gemensamhetsanläggningar bör information om planerat underhåll, avgifter och hur samarbetet fungerar kunna fås av föreningen eller delägarna till anläggningen.

I bostadshuset undersöks alla utrymmen, byggnads- och konstruktionsdelar som är synliga och går att komma åt. Överlåtelsebesiktningen omfattar dock inte installationer som el och vatten, maskinell utrustning som kyl och frys, eller eldstäder och rökgångar. Vill du få en helhetsbild över huset kan du välja till kompletterande kontroller, av exempelvis el och vatten, till din överlåtelsebesiktning.

Kan någon del av huset inte besiktas när vi är på plats kommer det noteras som ”Ej åtkomligt” i besiktningsutlåtandet. Exempelvis kan det handla om utrymmen där bohag behöver flyttas eller delar som behöver göras rent. Vi skurar alltså inte brunnen i duschen för att kunna syna tätskiktet, eller plockar ur ett förråd för att komma in. Sånt behöver vara förberett innan besiktningen.

Vi hoppas du förstår att undersökningar som kan innebära personfara för våra besiktningsmän inte ingår. För att taket ska bedömas måste det alltså finnas en godkänd stege som går att säkra mot takfoten. Det bör oavsett finnas för att det ska vara möjligt att själv kolla takpannor och rensa hängrännor. Även vinden måste gå att komma åt på ett säkert sätt.

Ju bättre förberett huset är inför vårt besök desto utförligare utlåtande kan vi alltså ge och desto större nytta får du av besiktningen. Vi har tagit fram en checklista inför din husbesiktning där vi tar upp allt du behöver tänka på för att besiktningen ska bli så heltäckande och rättvisande som möjligt.

Momenten som utförs

Det första vi gör är så klart att åka ut till huset, men vad händer sen?

1. Väl på plats noterar vi grundläggande förutsättningar som väder, hur huset är byggt och vilka som är närvarande. En bild tas också av husets entrésida till utlåtandet som senare skrivs ihop.
2. För att få en god grundförståelse, och för att husets historia ska bli dokumenterad, börjar vi med att ställa en rad frågor till fastighetsägaren. Exempelvis vad som gjorts på huset, hur gammalt det är och om några problem upplevts. Vi kikar också igenom ritningar och andra handlingar som finns för fastigheten.
3. Näst kommer den del som de flesta tänker på som själva besiktningen; alltså den faktiska undersökningen av huset med observation av synliga fel och risker, samt analys av trolig orsak och konsekvens. Felnoteringar kompletteras även med ett foto för tydlighetens skull.
4. Slutligen får du en muntlig genomgång av alla observationer vi gjort. Ta chansen att ställa frågor och be om förtydliganden direkt på plats. Det är mycket enklare att förklara när det går att kika på felet tillsammans. Självklart kan du även följa med besiktningsmannen runt i huset, se vad som upptäcks och ställa frågor under överlåtelsebesiktningens gång.

”De roligaste besiktningarna är när kunden är nyfiken, ställer frågor och vill lära sig mer.”

– Daniel Östervall, besiktningsman

Hur lång tid tar en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning tar ungefär två timmar, men kan gå både fortare som ta längre tid. Eftersom alla hus ser olika ut är det svårt att ge en exakt tid. Tidsåtgången beror exempelvis på husets storlek, hur det är konstruerat, hur gammalt och väl underhållet det är samt vad det varit med om.

Kompletterar du överlåtelsebesiktningen med fler kontroller tar hela uppdraget så klart något längre tid.

Vilka bör vara med vid överlåtelsebesiktningen?

Det är viktigt att du som säljare är hemma eller åtminstone finns tillgänglig för att svara på frågor. Kan du som husägare inte närvara fysiskt behöver du ha plockat fram alla handlingar du har på huset i förväg och vara beredd på att svara på frågor över telefon. Företrädesvis tar du dig även tid till att telefonledes vara med på den muntliga genomgången i slutet på besiktningen.

Närvarar endast ett ombud för fastighetsägaren, med knapphändig kunskap om huset, kan det resultera i en sämre överlåtelsebesiktning och besiktningsutlåtande.

Har du som köpare bokat besiktningen bör det vara en självklarhet för dig att vara med. Då har du störst chans att få en grundlig förståelse för huset och det resulterande utlåtandet.

Alla med ett intresse av att veta mer om husets skick och som vill kunna ställa frågor direkt till besiktningsmannen bör därutöver närvara vid besiktningstillfället. Om du som ska köpa huset vill ta med dig fler till besiktningen bör du kolla så det är okej med säljaren först.

När besiktningsmannen lämnat huset och åkt hem är det dags att sammanställa all insamlad information i ett besiktningsutlåtande till dig. Dagsförhållanden, fastighetsägarens upplysningar, observationer och bedömningar med tillhörande bilder dokumenteras och struktureras i det skriftliga utlåtandet. Du får utlåtandet digitalt och i vanliga fall levereras det inom ett par arbetsdagar från besiktningen.

De flesta besiktningsutlåtanden är utformade för att besiktningsmannen ska ha ett enkelt och snabbt jobb. Våra utlåtanden är utformade för att du ska få en grundlig förståelse för huset vi besiktat. Ett utvecklingsjobb vi lagt stor möda och tid på eftersom vår vision är att det ska vara enkelt, roligt och ekonomiskt hållbart att äga hus, för alla.

Genom att bygga upp såväl hela utlåtandet som varje notering i en logisk struktur tillsammans med våra extra analyser av orsak och konsekvens och därtill grafiskt kategorisera varje notering gör vi det enkelt att överblicka husets status samtidigt som du får en grundlig förståelse för varje fel eller risk.

Skulle du ändå tycka att något är otydligt lämnar vi en klart-och-tydligt-garanti. Berätta bara vad du tycker är svårt att förstå så förtydligar vi ditt utlåtande såväl skriftligt som muntligt.

För att ge en så komplett bild som möjligt av huset är det klokt att komplettera överlåtelsebesiktningen med ytterligare kontroller. Alla husets delar, även de en besiktningsman inte inspekterar vid överlåtelsebesiktningen, ingår i säljarens dolda fel-ansvar och köparens undersökningsplikt.

Självklart följer utlåtandena från våra kompletterande kontroller samma pedagogiska och utförliga upplägg som överlåtelsebesiktningen.

Vi erbjuder bland annat följande kompletterande kontroller i samband med en överlåtelsebesiktning:

• Fuktkontroll
• Elkontroll
• VA-kontroll
• Energideklaration
• Radonindikering
• Areamätning
• Bibyggnad

Ett extra tips till dig som har eller ska köpa ett hus med kamin är att många skorstensfejare gör överlåtelsebesiktningar på eldstäder och rökgångar.

Få mer information om våra paket och se priser på vår sida om Lyckat husköp eller Trygg husaffär (när du ska sälja ditt hus).

Hör självklart av dig om du fortfarande funderar på något. Fri rådgivning finns på 010-173 41 00.

Vi ses!
Besiktningsmännen på Husdiagnostik