Husbesiktning

En husbesiktning görs för att klarlägga och dokumentera ett hus byggtekniska skick och kan exempelvis användas för att ta fram en åtgärdsplan baserat på vad som hittas.

Planerar du en renovering kan husbesiktningen ge ovärderlig information så du inte missar något viktigt när du håller på. Det tråkigaste som finns är att stå med ett nyrenoverat utrymme och inse att en viktig detalj missades i underarbetet.

Ska du sälja ditt hus ger husbesiktningen dig nyttig information så du kan göra lönsamma åtgärder och få mer betalt när spekulanterna kommer. Med en förebyggande husbesiktning riskerar du inte heller att bli besviken över fel som dyker upp sent i försäljningsprocessen och som då kan dra ner priset eller göra huset svårsålt.

Saker din husbesiktning kan användas till

• Få kunskap om husets byggnadstekniska skick och utförande.
• Planera åtgärder av fel.
• Förbereda ditt hus inför en försäljning.
• Planera och prioritera framtida underhåll.
• Som stödunderlag vid anlitande av hantverkare.

Husbesiktning är en noggrann byggteknisk genomgång av ditt hus. Med byggteknisk menas att en besiktningsman undersöker saker som:

• Husets konstruktion inklusive vilka byggmaterial som använts och deras hållbarhet.
• Vilka byggnadssätt som använts och vilka problem som kan finnas med dem.
• Skicket på husets klimatskal samt olika byggnads- och konstruktionsdelar såsom grunden, taket, fönster etcetera.
• Vilket slitage som finns på husets utrymmen, inte minst våtutrymmen.
• Om det finns skador i huset eller risk för att skador uppstår framöver.

Tänk dig en bilbesiktning men i stället för att vara kunnig på bilmotorer och bromssystem har besiktningsmannen kunskap om huskonstruktion, byggmaterial, byggnadsfysik, åldersslitage samt olika byggnadssätt och byggregler genom tiderna.

Husbesiktningen är okulär. Det betyder att allt som går att se med blotta ögat undersöks. Det är alltså en icke-förstörande besiktning där inga mätverktyg används och inga ingrepp görs i huset.

Det besiktningsmannen tittar efter i huset är fel och risker samt deras orsak. Fel är ett samlingsnamn som omfattar en skada på en byggnads- eller konstruktionsdel, en bristfälligt utförd konstruktion alternativt annan avvikelse som har betydelse för husets bestående eller nyttjande.

Vid sin bedömning tar besiktningsmannen hänsyn till husets ålder, allmänna status samt vad som är normalt skick på liknande bostadshus. Är det en 100 år gammal stuga som besiktas med lite sneda dörröppningar, behöver inte det vara ett fel. Sånt är vanligt i gamla stugor och inget som avviker eller kan sägas vara felkonstruerat. Upptäcks sneda dörröppningar i ett relativt nybyggt hus är det däremot något som är galet. Exemplet är förenklat eftersom hänsyn från möjligheten att de sneda dörröppningarna i torpet kan bero på sättningar i marken.

Ett fel finns och kan upptäckas nu; en risk är däremot en påtaglig fara att byggnaden har fel som inte syns, eller kan få andra fel framöver. Badrummet kanske är felfritt vid besiktningen men är tätskiktet gammalt är risken stor att det blir problem framöver. Konstruktioner som tidigare varit godkända men som vi idag vet ofta leder till problem, så kallade riskkonstruktioner, noteras och förklaras också.

Överallt där det är möjligt analyserar och presenterar vi på Husdiagnostik orsak samt konsekvens till felen och riskerna vi noterar. Något vi på är ensamma om att göra.

Genom att redovisa varje fel- och riskobservation tillsammans med dess orsak och konsekvens får du ett mycket utförligt underlag som gör det möjligt att bedöma hur litet eller stort felet alternativt risken är, vad det kan kosta samt hur bråttom det är att åtgärda.

Kan trolig orsak eller konsekvens inte identifieras rekommenderar vi en fördjupad undersökning. Normalt krävs då ett ingrepp i huset och användning av mätverktyg eller andra hjälpmedel. Fördjupade undersökningar ingår inte men kan läggas till. En sån utredning måste uttryckligen godkännas av dig som fastighetsägare eftersom det i vanliga fall innebär ingrepp i huset.

Husbesiktningen omfattar huvudbyggnaden, alltså bostadshuset, på fastigheten. Har huset ett vidbyggt garage, förråd eller dylikt ingår det också, eftersom det är en del av huvudbyggnaden.

Bibyggnader som står fritt på tomten omfattas däremot inte. Eftersom olika fastigheter ser olika ut måste du själv lägga till bibyggnader du vill ska undersökas, när du bokar din husbesiktning. Finns en gäststuga eller ett varmgarage med lite mer värde i kan skicket vara viktigt att få koll på även för den.

Marken som finns runt byggnaden vi besiktar ingår om den kan påverka husets välmående. Vi noterar alltså inte om gräsmattan är misskött men däremot om ett träd vid huset kan innebära problem.

Om någon del av byggnaderna eller marken som undersöks hör till en samfällighet eller gemensamhetsanläggning omfattas den inte, eftersom det inte är en del av fastigheten. Exempelvis kan taket på ett radhus ägas gemensamt av alla fastigheter i längan.

I bostadshuset undersöks alla utrymmen, byggnads- och konstruktionsdelar som är synliga och går att komma åt. Husbesiktningen omfattar dock inte installationer som el och vatten, maskinell utrustning som kyl och frys, eller eldstäder och rökgångar. Vill du få en helhetsbild över huset kan du däremot välja till kompletterande kontroller, av exempelvis el och vatten, till din besiktning.

Kan någon del av huset inte besiktas när vi är på plats kommer det noteras som ”Ej åtkomligt” i besiktningsutlåtandet. Exempelvis kan det handla om utrymmen där bohag behöver flyttas eller delar som behöver göras rent. Vi skurar alltså inte brunnen i duschen för att kunna syna tätskiktet, eller plockar ur ett förråd för att komma in. Sånt behöver vara förberett innan besiktningen.

Vi hoppas du förstår att undersökningar som kan innebära personfara för våra besiktningsmän inte ingår. För att taket ska bedömas måste det alltså finnas en godkänd stege som går att säkra mot takfoten. Det bör oavsett finnas för att det ska vara möjligt att själv kolla takpannor och rensa hängrännor. Även vinden måste gå att komma åt på ett säkert sätt.

Ju bättre huset är förberett inför vårt besök desto utförligare utlåtande kan vi alltså ge och desto större nytta får du av besiktningen. Vi har tagit fram en checklista inför din husbesiktning där vi tar upp allt du behöver tänka på för att besiktningen ska bli så heltäckande och rättvisande som möjligt.

Stegen som utförs på plats

Det första besiktningsmannen gör är så klart att åka ut till huset, men vad händer sen?

1. Väl på plats noteras grundläggande förutsättningar som väder, hur huset är byggt och vilka som är närvarande. En bild tas också av husets entrésida till utlåtandet som senare skrivs ihop.
2. För att få en god grundförståelse, och för att husets historia ska bli dokumenterad, börjar besiktningsmannen med att ställa en rad frågor till dig som fastighetsägare. Exempelvis vad som gjorts på huset, hur gammalt det är och om du upplevt några problem. Vi tittar också igenom ritningar och andra handlingar som finns om fastigheten.
3. Näst kommer den del som de flesta tänker på som själva besiktningen; alltså den faktiska undersökningen av huset med observation av synliga fel och risker, samt analys av trolig orsak och konsekvens. Alla noteringar kompletteras även med en bild för tydlighetens skull.
4. Slutligen får du en muntlig genomgång av alla observationer besiktningsmannen gjort. Ta chansen att ställa frågor och be om förtydliganden direkt på plats. Det är mycket enklare att förstå en notering när du och besiktningsmannen kan kika på felet tillsammans. Följ företrädesvis med besiktningsmannen runt i huset för att se vad som upptäcks och passa på att ställ frågor direkt.

”De roligaste besiktningarna är när kunden är nyfiken, ställer frågor och vill lära sig mer.” – Daniel Östervall, besiktningsman

Hur lång tid tar en husbesiktning?

En husbesiktning tar ungefär två timmar, men kan gå både fortare som ta längre tid. Eftersom alla hus ser olika ut är det svårt att ge en exakt tid. Tidsåtgången beror exempelvis på husets storlek, hur det är konstruerat, hur gammalt det är och vad det varit med om.

Kompletterar du din husbesiktning med fler kontroller tar hela besiktningsuppdraget så klart något längre tid.

När besiktningsmannen lämnat huset och åkt hem sammanställer hen all insamlad information i ett besiktningsutlåtande till dig. Dagsförhållanden, upplysningar, observationer och bedömningar med tillhörande bilder dokumenteras och struktureras i det skriftliga utlåtandet. Du får utlåtandet digitalt och i vanliga fall levereras det inom ett par arbetsdagar från besiktningen.

Våra utlåtanden är utformade för att du ska få en grundlig förståelse för huset vi besiktat. Det är ett utvecklingsjobb vi lagt stor möda och tid på eftersom vår vision är att det ska vara enkelt, roligt och ekonomiskt hållbart att äga hus, för alla. Då kan inte utlåtandet vara en hyllvärmare utan ska ge dig verkligt värde.

För att göra det enkelt att överblicka husets status och samtidigt ge dig en grundlig förståelse för varje fel eller risk bygger vi upp såväl hela utlåtandet som varje notering i en logisk struktur, tillsammans med våra extra analyser av orsak och konsekvens. Dessutom görs en grafisk kategorisering av varje notering.

Skulle du trots allt tycka att något är otydligt lämnar vi en klart-och-tydligt-garanti. Berätta bara vad du tycker är svårt att förstå så förtydligar vi ditt utlåtande såväl skriftligt som muntligt.

För att få en så heltäckande bild som möjligt av huset är det klokt att komplettera husbesiktningen med fler kontroller.

Utlåtandena från våra kompletterande kontroller följer så klart samma pedagogiska och utförliga upplägg som för husbesiktningen.

Valbara kompletterande kontroller till din husbesiktning

• Åtgärdsplan
• Fuktkontroll
• Elkontroll
• VA-kontroll
• Energideklaration
• Radonindikering
• Bibyggnad

Du kan boka en husbesiktning genom något av våra paket Maxad försäljning och Bättre boende. Har du frågor eller funderingar är du varmt välkommen att höra av dig till vårt Kontaktcenter.

Vi ses!
Besiktningsmännen på Husdiagnostik