Gör rätt överlåtelse­besiktning vid ditt husköp

Bostadens charm framhävs i alla fina bilder som lagts upp på nätet av mäklaren/säljaren och det är lätt att bli förälskad vid husvisningen. Vi vill ryckas med och fundera på var soffan ska stå i vardagsrummet och se alla framtida middagar utspelas i köket. Det sista man vill tänka på just då är om det charmiga takfönstret, badrummet eller krypgrunden har en kostsam baksida.

Det finns tre viktiga skäl att göra en överlåtelsebesiktning vid husköp:

1. Du ska kunna avgöra om priset för huset är rätt.
2. Du ska veta vad som väntar när du flyttar in och kunna prioritera underhållet.
3. Du ska kunna få ersättning för dolda fel om något oväntat dyker upp längre fram.

En besiktning ska alltid göras av en besiktningsman med byggteknisk kompetens. Tyvärr kan det ibland innebära att besiktningsutlåtandet skrivs på ett kortfattat och krångligt språk med många facktermer. Juridiskt är dokumentet helt rätt och du har gjort vad du förväntas göra för att uppfylla din undersökningsplikt. Utlåtandet blir en värdehandling som sparas under de kommande tio åren ifall något oväntat dyker upp.

Vi på Husdiagnostik tycker dock inte att en hyllvärmare är bra nog. Vi anser att du ska ha full nytta av din överlåtelsebesiktning. Du ska få uttömmande analyser av allt du inte ser vid husvisningen och ett begripligt, lättolkat utlåtande på vanlig svenska som du förstår. Det är enda sättet att vara säker på att du verkligen får ut alla tre värden av din besiktning.

För att kunna utvärdera om priset är rimligt behöver du väga in alla aspekter kring huset. När du kontaktar mäklaren och ger dig in i budgivningen har du redan vägt in kriterier som läge, storlek och stil. Därtill ska du så klart väga in det byggtekniska skicket på huset och vilket underhållsbehov som finns. I praktiken är det svårt utan ett välstrukturerat, förklarande besiktningsutlåtande.

Fel du inte tagit med i beräkningen när du la ditt vinnande bud kommer uppdagas om du låter göra en överlåtelsebesiktning. Mindre fel är ofta försumbara så länge de inte är många och sammanlagt börjar handla om större summor.

Du köper ett hus i det skick det är den dag du skriver på kontraktet. All renovering huset kräver utifrån det måste du själv ha koll på och kunna bekosta. Se alltså till att du kan pruta på priset om det är befogat. Behöver exempelvis taket bytas inom en snar framtid handlar det om ett par hundratusen kronor i underhållskostnader.

Ett entydigt besiktningsutlåtande ger dig underlaget du behöver för att kunna förhandla med säljaren och mäklaren. Peka helt enkelt på de fel och risker som inte var kända under budgivningen. Skillnaden på husets värde, med respektive utan dessa fel, är det minsta du kan begära prisavdrag med.

Värdeskillnaden behöver inte vara detsamma som summan det kostar dig att åtgärda felen. En annan spekulant kanske kan göra jobbet själv. Det är dock aldrig fel att börja förhandlingen vid din åtgärdskostnad och se var säljarens smärtgräns går.

Att köpa begagnad bil är ett gissel. Även om du går igenom serviceboken och provkör dyker det ibland upp fel du inte varit beredd på; bromsarna behöver bytas eller så fungerar inte vindrutetorkaren på bakrutan. Att köpa hus är ännu värre.

Ett hus har ingen servicebok och inte går det att provköra. Dessutom handlar ett husköp om betydligt mer pengar. Lätt att glömma mitt i visningar, budgivning och kontraktskrivande är vad som faktiskt står på tur när du väl står där med nyckeln i handen. Ta därför tillfället i akt och ställ frågor till besiktningsmannen vid din överlåtelsebesiktning. Lär känna styrkor och svagheter i ditt blivande hus, lägg märke till vad besiktningsmannen granskar, så vet du vad du själv ska hålla koll på framöver.

Är det rimligt att lägga pengar på ett nytt kök om krypgrunden riskerar fuktskador eller om fasaden, som ju är en del av husets klimatskal, behöver underhållas? Och hur står det till med planerna du redan börjat göra för ditt nya boende? Kan du inreda källaren eller byta till bergvärme utan att få problem?

Husdiagnostiks överlåtelsebesiktning ger dig förståelse för de fel och risker som finns i huset. Du får en bra introduktion till ditt nya boende och ett tydligt underlag att utgå ifrån när du planerar och prioriterar underhållet. Vill du slippa bli överraskad och i stället kunna planera underhållet är Husdiagnostiks unika överlåtelsebesiktning med utökade analyser din bästa vän. Då kan du skapa ett drömboende som dessutom ökar i värde.

Vem som ansvarar för vad i en husöverlåtelse regleras i Jordabalken kapitel 4 §19. Där fastställs att du som köpare har en långtgående skyldighet att inspektera huset. Ofta kallas det för köparens undersökningsplikt.

Fel som går att upptäcka vid en noggrann undersökning av ett hus, eller som du borde väntat dig med tanke på husets ålder och slitage, är inte dolda fel utan sånt du förväntas vara medveten om.

Du kan alltså inte få ersättning för en uppstådd fuktskada på vinden om du inte kontrollerat vinden innan köpet, och kan påvisa att skadan varken var möjlig att upptäcka eller borde ha förväntats. För att kunna bevisa det behövs ett tydligt underlag på husets skick från tiden för köpet.

Inte heller kan du kräva ersättning för fel man idag vet beror på de konstruktionssätt som användes när huset byggdes eller renoverades; om konstruktionen då var normal och accepterad. Såna fel anses nämligen du som köpare kunna förutse.

För att uppfylla din undersökningsplikt behövs med andra ord gedigen kunskap om huskonstruktion, byggmaterial, åldersslitage och byggnadsfysik såväl som godkända respektive icke-godkända byggnadssätt genom tiderna. Det är ingen lätt sak att bedöma ett hus, men det är tyvärr inget lagen tar hänsyn till.

Kan du inte bedöma huset och sammanställa ett objektivt, korrekt underlag själv, är det ditt ansvar att ta hjälp för att uppfylla din undersökningsplikt. Ett utförligt, entydigt utlåtande från en oberoende besiktare, som tar ansvar för att huset är genomgånget, ger dig underlaget som krävs. Det gäller så klart endast de delar besiktningsmannen undersöker innan ditt husköp.

När du använt ditt besiktningsutlåtande som ett besluts- och förhandlingsunderlag vid köpet och därefter för att planera underhåll och renoveringar, ska du alltså spara utlåtandet på ett säkert ställe i minst 10 år. Det är nämligen så länge du kan få ersättning om ett dolt fel upptäcks i huset.

De flesta besiktningsutlåtanden är utformade för att besiktningsmannen ska ha ett enkelt och snabbt jobb. Våra utlåtanden är utformade för att du ska få en grundlig förståelse för huset vi besiktat. Ett utvecklingsjobb vi lagt stor möda och tid på eftersom vår vision är att det ska vara enkelt, roligt och ekonomiskt hållbart att äga hus, för alla.

Genom att bygga upp våra besiktningsutlåtanden och varje notering i en logisk struktur och därtill grafiskt kategorisera varje notering gör vi det enkelt att överblicka husets status samtidigt som du får en grundlig förståelse för varje fel.

Överallt där det är möjligt analyserar och presenterar vi på Husdiagnostik dessutom orsak samt konsekvens till felen och riskerna vi noterar. Något vi är ensamma i Sverige om att göra som besiktningsföretag.

Genom att redovisa varje fel- och riskobservation tillsammans med dess orsak och konsekvens får du ett mycket utförligt underlag som gör det möjligt att bedöma hur litet eller stort ett fel eller en risk är, vad det kan kosta samt hur bråttom det är att åtgärda.

Med ett så komplett underlag som möjligt kan alla parter få en likvärdig bild av huset. Det gör det exempelvis lättare för dig att förhandla om priset om det är befogat.

Våra besiktningsmän har alltid gedigen kunskap om huskonstruktion, byggmaterial och godkända respektive icke-godkända byggnadssätt genom tiderna. Dessutom kan de förklara för dig vad just ditt hus har för svagheter på ett begripligt sätt och du får ett utförligt underlag som kan hjälpa dig i många år. Vi hjälper dig helt enkelt att göra ett Lyckat husköp.

Du får en realistisk bild av hur ditt nya hus mår så att du kan fokusera på de roliga delarna, som att planera var soffan ska stå i vardagsrummet och vilken färg du vill ha på väggarna i köket.