Sälja hus: allt du vill veta om överlåtelse­besiktning

Uppdaterad: 15 March 2021
Information för dig som ska köpa hus hittar du på vår sida om överlåtelse­besiktning vid husköp.

Blågrönt hus med rött tegeltak och figurklippta buskar där det ska göras en överlåtelsebesiktning innan försäljning.

Med en överlåtelse­besiktning får du och intresserade spekulanter ett tydligt underlag på ditt hus skick. Du skyddar dig mot dolda fel, kan få fler bud och ett högre slutpris när en överlåtelse­besiktning är gjord.

Här får du reda på allt du behöver veta om att besikta huset inför din överlåtelse (försäljning). Vi beskriver vad en överlåtelse­besiktning är, hur den går till, vad som undersöks, varför du borde göra en överlåtelse­besiktning och vad du behöver förbereda för att den ska bli så bra som möjligt.

Vi börjar med en något omständlig definition.

Vad är en överlåtelse­besiktning?

En överlåtelse­besiktning är en noggrann byggteknisk genomgång av ett hus inför en fastighetsaffär. Med byggteknisk menas att besiktaren går igenom saker som:

  • husets konstruktion inklusive vilka byggmaterial som använts och deras hållbarhet
  • vilka byggnadssätt som använts och vilka problem som kan finnas med dem
  • skicket på husets klimatskal samt olika byggnads- och konstruktionsdelar såsom grunden, taket, fönster etcetera
  • vilket slitage som finns på husets utrymmen, inte minst våtutrymmen
  • vilken fuktpåverkan som finns och hur fukt kan komma att påverka huset framöver.

Därför bör du göra en överlåtelse­besiktning

Det finns tre anledningar till att en överlåtelse­besiktning är viktig när du ska sälja ditt hus.

  1. Du vill att många lägger bud på ditt hus så priset blir så högt som möjligt.
  2. Du vill att överlåtelsen går snabbt och smidigt utan köpare som kräver prisavdrag eller drar sig ur affären.
  3. Du vill slippa oroa dig över ditt gamla hus när du väl flyttat.

1. En trygg affär för köparen ger dig mer i fickan

När vi står inför olika köpalternativ är det många saker som avgör vad vi till slut väljer. Två huvudfrågor kan dock sammanfatta det hela; hur väl huset uppfyller våra kriterier och vilken risk köpet innebär.

Varje potentiell köpare har så klart unika kriterier för vad som är ett bra husköp. Det kan handla om bostadsområdet, antal rum i huset eller möjligheten att förverkliga drömträdgården. Här har du svårt att förutspå eller påverka dina spekulanter. Ditt jobb blir att lyfta fram husets alla möjligheter, så det kan tilltala så många som möjligt.

Den stora skillnaden du kan göra är vilken risk köparen tar genom att välja just ditt hus. När valet står mellan två alternativ, är det vilken risk vi tar som har störst betydelse för såväl om vi köper som hur mycket vi är villiga att betala. Det säkra före det osäkra är alltid bekvämast. Att avvakta och invänta att andra hus blir till salu är ofta det enklaste valet.

Något man vet om och tar med i beräkningen är däremot inte längre en risk. Med andra ord är det viktigare att dina husspekulanter vet vad de lägger bud på än om ditt hus har ett par fel. Alla hus, till och med nybyggda, har ett och annat fel.

Genom att göra en överlåtelse­besiktning och redovisa skicket på ditt hus, minimerar du köparens risk på samma gång som du maximerar villigheten till köp och hur mycket huset får kosta.

2. Med husets skick presenterat finns inget att pruta på

Tänk dig att du ska köpa en bil och upptäcker en repa i lacken, då är det lätt att pruta. Samma sak gäller när du säljer ditt hus. Tar du fram en annons, håller visning och får ett vinnande bud utan att det finns ett besiktningsutlåtande är affären långt ifrån klar. Majoriteten av köpare vill då göra en egen besiktning. Den kommer visa på fel ni inte diskuterat och köparen inte tagit med i beräkningen.

Att ha en besiktningsklausul i kontraktet och behöva invänta resultatet från köparens överlåtelse­besiktning ökar dessutom risken för att affären går i stöpet. Det kan dyka upp fel som gör att köparen drar sig ur. Skulle det inträffa kan dessutom spekulanten med näst högst bud redan ha gått vidare, och du får börja om från början.

Det finns en anledning till varför mäklare är angelägna om att få till kontraktsskrivningen omgående efter en budgivning. Ju mer tid som förflyter desto större är risken att köparna får kalla fötter och drar sig ur. Det är inte bara inför giftermål varma tofflor behövs.

3. Med skydd mot dolda fel kan du glömma och gå vidare

När du säljer en bil kan du glömma bilen i samma stund nyckeln byter hand. Säljer du ett hus kvarstår däremot ett stort ansvar även efter affären. Under de kommande 10 åren har du ansvar för dolda fel i ditt gamla hus. Genom att berätta allt du vet om huset flyttar du ansvaret för befintliga fel till köparen. Ett exempel förtydligar.

Säg att ni emellanåt fått problem med avloppet när ni duschat mycket. Efter försäljningen upptäcks bakfall på en del av avloppsledningen orsakat av sättningar i marken. Informerade du om problemet när du sålde huset går du fri eftersom felsymptomen var kända för köparen. Om du inte säger något är det däremot ett dolt fel köparen inte kunde förutse och ansvaret blir ditt.

Att tvingas bekosta en renovering av ett sålt hus är ett mardrömsscenario ingen vill råka ut för. Gör du en överlåtelse­besiktning kan du även teckna en dolda fel-försäkring. Då är du skyddad mot fel som inte ens du vetat om och som inte kunnat upptäckas vid besiktningen.

Vad som undersöks i en överlåtelse­besiktning

Vilka delar vi undersöker på din fastighet

Överlåtelse­besiktningen omfattar huvudbyggnaden, alltså bostadshuset, på din fastighet. Har ditt hus ett vidbyggt garage eller förråd ingår det också, eftersom det sitter ihop med och är en del av huvudbyggnaden.

Bibyggnader som står fritt på tomten omfattas som grund däremot inte. Har du ett varmgarage eller gäststuga kan skicket å andra sidan vara viktigt för en trygg affär. Eftersom olika fastigheter ser olika ut måste du själv lägga till bibyggnader du vill ska undersökas, när du bokar din överlåtelse­besiktning.

Marken som finns runt en byggnad vi undersöker ingår om den kan påverka husets välmående. Vi noterar alltså inte om du skött häcken runt tomten men däremot om ett träd vid huset innebär en risk för huset.

Om någon del av byggnaderna eller marken som undersöks hör till en samfällighet eller gemensamhetsanläggning omfattas den inte, eftersom det inte är en del av din fastighet. Exempelvis kan taket på ett radhus ägas gemensamt med övriga i längan.

Vilka delar vi undersöker i huset

Alla utrymmen, byggnads- och konstruktionsdelar som går att komma åt och är synliga undersöks. Överlåtelse­besiktningen omfattar däremot inte; husets installationer som el och vatten; maskinell utrustning som kyl och frys; eller eldstäder och rökgångar.

Vi undersöker vidare bara sånt som går att komma åt utan att lösöre behöver flyttas eller att det behöver städas. Vi kommer alltså inte plocka ur ett förråd för att komma in, eller skura brunnen i duschen för att kunna kontrollera tätskiktet. Sånt behöver du ha förberett i förväg.

Kan någon del i ditt hus inte besiktas kommer vi notera den som ”Ej åtkomlig”. Ju bättre du förbereder huset inför vårt besök desto utförligare utlåtande kan vi alltså ge, och desto lönsammare kan besiktningen med andra ord bli för dig under budgivningen.

Vi hoppas du förstår att undersökningar där det finns risk för personskada inte ingår. För att taket ska bedömas måste det alltså finnas en godkänd stege som går att säkra mot takfoten. Det bör du oavsett ha som husägare för att själv kunna kolla takpannor och rensa hängrännor. Även vinden måste gå att komma åt på ett tryggt sätt.

Hur vi undersöker ditt hus och vad vi letar efter

Överlåtelse­besiktning är okulär. Det är följaktligen sånt som går att se med ögonen som undersöks. Inga mätverktyg används och inga ingrepp görs i ditt hus. Undrar du vad en okulär besiktning innebär och varför överlåtelse­besiktningen är just okulär så förklarar vi det närmare i artikeln: vad är en okulär besiktning och varför är överlåtelse­besiktningar okulära?

Det vi letar efter i ditt hus är fel och risker samt deras orsak. Så vad klassas då som ett fel eller en risk?

Fel är ett samlingsbegrepp som inkluderar en skada på en byggnads- eller konstruktionsdel, en bristfälligt utförd konstruktion eller en annan avvikelse som har betydelse för husets beständighet eller nyttjande. För att ytterligare komplicera saken tar man även hänsyn till husets ålder och allmänna status samt vad som är normalt skick på jämförbara fastigheter.

Besiktar vi ett 120 år gammalt torp med låga och lite sneda dörrvalv behöver det inte vara ett fel. Sånt är normalt i gamla torp och alltså inget som avviker eller kan anses vara felkonstruerat. Stöter vi å andra sidan på låga och sneda dörrvalv i en 20 år gammal villa är det något som är galet. Det här är ett förenklat exempel eftersom vi räknat bort möjligheten att de sneda dörrvalven i det 120-åriga torpet kan bero på sättningar.

Ett fel finns och kan upptäckas nu. En risk däremot, är en påtaglig fara att byggnaden har fel som inte syns, eller kan få andra fel längre fram. Taket kanske är felfritt vid besiktningen men är takpappen väldigt gammal är risken stor att det blir problem framöver. Även konstruktionssätt som tidigare varit godkända, men som vi idag vet ofta leder till problem, noteras.

Överallt där det är möjligt anger vi orsaken till felen och riskerna vi noterar, något vi på Husdiagnostik är ensamma om. Kan orsaken inte identifieras rekommenderar vi en fördjupad undersökning. Fördjupade utredningar ingår inte men kan läggas till uppdraget. Normalt krävs då ett ingrepp i huset och användning av mätverktyg eller andra hjälpmedel för att hitta orsaken.

Så går överlåtelse­besiktningen till på plats

Steg-för-steg-guide

Det första vi gör är så klart att åka ut till ditt hus, men vad händer sen?

  1. Inledningsvis noteras grundläggande förutsättningar som väder, hur huset är byggt och vilka som är närvarande. Ett foto tas även av husets entrésida till utlåtandet som senare sammanställs.
  2. En besiktare från Husdiagnostik samlar in upplysningar från säljaren under en överlåtelsebesiktning. För att husets historia ska bli dokumenterad och för att få en god grundförståelse, börjar vi med att ställa en rad frågor till dig som husägare. Exempelvis vad som gjorts på huset, hur gammalt det är och om du upplevt några problem. Vi går även igenom alla ritningar och andra handlingar du har om huset.
  3. Näst kommer delen de flesta nog tänker på som själva besiktningen. Alltså den faktiska genomgången av huset med observation av synliga fel och risker, plus analys av trolig orsak. För tydlighets skull kompletteras alla felnoteringar även med en bild.
  4. Som avslutning får du en muntlig genomgång av alla observationer vi gjort. Ta chansen att be om förtydliganden och ställa frågor direkt på plats. Det är mycket lättare att tydliggöra något när det går att titta på det tillsammans. Självklart kan du också följa med besiktningsmannen runt i huset, se vad som upptäcks och ställa frågor under besiktningens gång.

De roligaste besiktningarna är när kunden är nyfiken, ställer frågor och vill lära sig mer.

Daniel Östervall, besiktare

Trots att du ska sälja huset kan du lära dig mycket matnyttigt om hus generellt genom din överlåtelse­besiktning. Ska du själv köpa nytt hus kan det vara extra värdefullt.

Så lång tid tar besiktningen

En ren överlåtelse­besiktning tar runt två timmar att genomföra, men kan gå både fortare som ta längre tid. Eftersom varje hus är unikt är det svårt att ge en exakt tid. Saker som påverkar tidsåtgången är husets storlek, hur det är konstruerat, åldern, hur väl underhållet det är och vad det varit med om.

Vilka bör vara med vid överlåtelse­besiktningen?

Det är viktigt att du som fastighetsägare är med eller åtminstone finns tillgänglig för att svara på frågor. Därutöver bör alla som har ett intresse av att veta mer om husets skick, och som vill kunna ställa frågor direkt till besiktaren, vara på plats.

Kan du som husägare inte närvara fysiskt behöver du ha plockat fram alla handlingar du har på huset innan och vara beredd på att svara på frågor över telefon. Företrädesvis tar du dig även tid till att telefonledes vara med på den muntliga genomgången i slutet på besiktningen.

Att bara ha ett ombud med knapphändig kunskap om huset kan resultera i en sämre överlåtelse­besiktning och ett bristfälligt utlåtande. Ju mer information som sammanställs om huset desto tryggare blir överlåtelsen för både dig och köparen, och ju lönsammare blir besiktningen. En besiktning kostar några slantar så se till att du tjänar mesta möjliga på den.

Resultatet av besiktningen sammanställs i ett utlåtande

Efter att besiktningsmannen tagit sig hem igen sammanställs all insamlad information i ett besiktningsutlåtande. Dagsförhållanden, lämnade upplysningar, observationer med tillhörande bilder och analyser, samlas och struktureras i det skriftliga utlåtandet så det blir så tydligt som möjligt. Allt levereras digitalt till dig och i normalfallet inom ett par dagar från besiktningen.

Ett besiktningsutlåtande med unik pedagogik

För varje fel- och riskobservation anger vi, förutom orsak, också vilken eller vilka konsekvenser som kan uppstå. Bedömningen av konsekvenser påbörjas självklart redan på plats men kompletteras och färdigställs när utlåtandet tas fram.

Genom att presentera alla fel- och riskobservationer med deras orsak och konsekvens får du, och alla som är intresserade av ditt hus, ett tydligt underlag som låter er bedöma storleken på respektive fel och vad det kan kosta att åtgärda. Vi på Husdiagnostik är unika med att analysera och presentera all denna information på ett systematiskt sätt.

Vår ambition är att leverera ett så tydligt och användbart underlag vi bara kan. Då minimeras risken att ett fel förstoras upp och får oproportionerlig vikt. Personerna som vill köpa ditt hus kan göra klokare bedömningar och känna sig tryggare ju tydligare och utförligare utlåtandet är.

Komplettera överlåtelse­besiktningen för större trygghet

Kompletterande kontroller

För att ge en så komplett bild som möjligt, och göra ditt hus till ett riskfritt köp, är det klokt att komplettera överlåtelse­besiktningen med ytterligare kontroller. Hos oss på Husdiagnostik bokar du din överlåtelse­besiktning med eller utan kompletterande kontroller genom att välja storlek på vårt paket Trygg husförsäljning.

Du har redan hört att fukt är ett hus värsta fiende och det vet så klart spekulanterna också. Vi rekommenderar därför alltid en fuktkontroll som komplement till överlåtelse­besiktningen. Det är inte heller ovanligt att en fuktkontroll krävs för att du ska få teckna en dolda fel-försäkring. I överlåtelse­besiktningen bedömer besiktningsmannen fuktpåverkan utifrån vad som kan ses. Genom en fuktkontroll, där fukthalter mäts upp, kan vi med större säkerhet avgöra var det finns, eller förhoppningsvis inte finns, fuktproblem.

Näst efter fukt kommer en elkontroll respektive vatten- och avloppskontroll. Dessa grundläggande installationer måste vara pålitliga för att våra liv ska fungera. Kompletterar du överlåtelse­besiktningen med alla tre kontroller har du verkligen krattat för att dina spekulanters köpbeslut ska bli enkelt. Även om fel kommer fram är de kartlagda och med andra ord är osäkerheten kring dem eliminerad.

För hus med installerad kamin kan vi som bonustips nämna att många skorstensfejare gör överlåtelse­besiktningar för eldstäder och rökgångar.

Vill du välja vad som står i ditt utlåtande?

Vill du å andra sidan ha möjlighet att presentera ett så felfritt hus som möjligt när du ska sälja ditt hus, vill vi tipsa om vårt tjänstepaket Maxad husförsäljning. I det gör vi en förbesiktning av ditt hus och levererar en åtgärdsplan med lönsamma renoveringar. Du kan med andra ord bestämma vad som kommer stå i utlåtandet när överlåtelse­besiktningen sen görs. Åtgärda bara allt du inte vill ha kvar. Utlåtandet från din överlåtelse­besiktning blir då snarast ett kvitto på hur välskött och problemfritt huset är.

Kompletterande genomgång med din husköpare

För att din husförsäljning ska gå så smidigt som möjligt, och inga missförstånd ska uppstå, rekommenderar vi att intresserade spekulanter bokar en Köpbriefing med oss. Vid en Köpbriefing går vi igenom utlåtandet från besiktningen och svarar på alla frågor och funderingar spekulanterna kan tänkas ha.

Extra viktigt med en genomgång av besiktningsutlåtandet är det för familjen som kommer flytta in i ditt hus. Tipsa din slutliga köpare om att boka en Köpbriefing så minimeras risken för feltolkningar och tvister efter försäljningen. Därtill får din husköpare koll på sina juridiska rättigheter.

En överlåtelse­besiktning med juridiskt värde för din husköpare

Normalt är det du som ska sälja huset, och som alltså beställt besiktningen, som får använda utlåtandet. Vi på Husdiagnostik ger dock samma rätt till din framtida köpare.

Att ge dig som säljare och din köpare samma avtalsmässiga rättigheter är vårt sätt att gå från snack till handling. Vi säger inte bara att vi är opartiska och att våra utlåtanden går att lita på; vi garanterar din köpare att de kan ställa oss mot väggen om det inte skulle stämma.

Presenterar du ett utlåtande från Husdiagnostik är det alltså samma sak som att lämna en garantisedel till din köpare och ditt hus har blivit ännu ett lite bättre köp. Allt som behövs är att köparen kontaktar oss på Husdiagnostik och registrerar sig som ny ägare till fastigheten.

Checklista för din överlåtelse­besiktning

Nu vet du hur viktigt det är att besiktningen och utlåtandet blir heltäckande. I slutänden ska du ju vinna så mycket pengar som möjligt på att ha gjort en överlåtelse­besiktning. Här följer en checklista som är bra att gå igenom för att din överlåtelse­besiktning ska bli så lyckad och värdefull som möjligt.

När du bokar din överlåtelse­besiktning

  • Välj en dag och tid för besiktningen då du eller en annan person med god kunskap om huset kan vara med, företrädesvis någon som bor i huset.
  • Utvärdera om dina bibyggnader borde besiktas samt vilka kompletterande kontroller som ger mervärde.

I god tid innan besiktningen

  • Kontrollera att du har en stege som går att säkra mot takfoten och att det går att ta sig upp på vinden på ett säkert sätt.
  • Se till att det finns inspektionsluckor till vind, krypgrund och andra avskärmade utrymmen, och att det är möjligt att ta sig fram med tanke på takhöjd, underlag och möjlighet att komma in.
  • Säkerställ att alla rum och förråd är åtkomliga. Plocka fram eventuella nycklar och plocka undan så trånga utrymmen går att inspektera.
  • Plocka bort grejer som är i vägen, till exempel sophink med mera i diskbänkskåpet, och saker som döljer källarväggarna. Normal möblering är självklart okej.
  • Undvik starka dofter som doftljus, rengöringsmedel och nybakade bullar, det kan misstänkas dölja ofräsch lukt.
  • Ta bort eventuell badkarsfront och gör rent alla golvbrunnar.
  • Sätt på värmen om huset varit kallställt.
  • Skotta runt huset om det är vinter och har snöat. Byggnadsdelar täckta av snö noteras som ”Ej åtkomliga”.
Snötäckta tak på röda hus vid sjö med färgglad solnedgång i bakgrunden.

På besiktningsdagen

  • Plocka fram alla handlingar du har om huset.
  • Tänk ut och ställ alla frågor du kan komma på om huset och besiktningsmannens noteringar.

När du fått ditt besiktningsutlåtande

  • Läs noga igenom utlåtandet.
  • Fundera på om du saknar något i utlåtandet som du och besiktaren pratat om. Hör i såna fall av dig och be om en komplettering.
  • Be om förtydliganden om du tycker något är otydligt eller svårt att förstå i utlåtandet.

Nu är din överlåtelse­besiktning klar och ditt hus redo att annonseras ut till försäljning. Eftersom du tagit kontroll över din husaffär behövs ingen lyckospark, men vi kan ändå inte låta bli att önska dig all lycka med både försäljningen som din framtida bostad.

Bonustips: din överlåtelse­besiktning är avdragsgill

När du säljer ett hus deklarerar du vinst eller förlust av försäljningen till Skatteverket. Alla kostnader du haft i samband med försäljningen, så kallade försäljningsutgift, får du dra av från försäljningspriset. Arvodet du betalar för din överlåtelse­besiktning, inklusive kompletterande kontroller, är med andra ord avdragsgillt.

Förutom att du kan få mer betalt när du gjort en överlåtelse­besiktning slipper du alltså även en del skatt. En vinn-vinn-situation hur vi än vrider och vänder på det. Läs mer om skatt vid försäljning av småhus hos Skatteverket.

Saknar du svar på din fråga?

Har vi missat att svara på något du funderar över blir vi jätteglada om du hör av dig. Ring eller skicka ett mejl så svarar vi snarast möjligt. Vi älskar frågor. Det är så vi lär oss hur vi kan bli ännu tydligare och med andra ord hur vi kan se till att din överlåtelse­besiktning blir så lönsam som möjligt.

Väl mött!
Besiktarna på Husdiagnostik

Välkommen till Husdiagnostik

Vi använder cookies för att ge dig en bättre användarupplevelse när du besöker vår webbplats. Stäng det här meddelandet och fortsätt till vår sajt om du godkänner användningen enligt vår cookieinformation.